第20章 房价怎么又涨了(1)

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进入2009年

中国楼市一改去年的疲软

高歌猛进

量价齐升

同比2008年

楼市销量翻了一倍的城市越来越多

厦门、杭州、天津、深圳、西安

武汉、北京、广州、成都、长沙

杭州翻了2倍

厦门甚至翻了3倍

量价齐升似乎是今年房地产市场

回暖的最有力证明

但接下来

购房者的疑问也越来越强烈

金融危机还没过去

房价怎么又涨了

楼市火暴预示着更大的危机

制造业投资环境的恶化，导致企业家将资金转投房地产，托高楼价。

广东奢侈品销量逆势增长现象的背后是制造业投资环境的恶化。

（嘉宾介绍：周方，《羊城晚报》财经记者，财富沙龙主持人。）

王牧笛：现在一些经济学家提出一个口号，有点耸人听闻，叫“没有房地产就不能救中国”，言外之意是只有房地产才能救中国。

郎咸平：还是胡说八道。

周方：十大振兴产业里面也没有房地产。

王牧笛：但是虽说没有房地产，但它却比那十大产业更受到政府的重视，似乎它更加值得振兴。最近网上有一篇教授的文章传得很火，叫《白领陨落，黑领崛起》，里面建议大家不要买房。这个求证一下。

郎咸平：这不是我写的。最近我苦恼不堪，太多山寨版的文章假借我的名义。

王牧笛：这不用苦恼，没有经山寨过的名人不是真名人，没关系的。

郎咸平：所以我在这边要辟个谣，这绝对不是我写的。我已经在各个媒体、各个网站不断的辟谣，但这篇文章流传的速度太快了。

王牧笛：这个文章之所以受到重视，一是因为里面的言论危言耸听，还有一个是里面谈到关于买房子的问题。现在房子的乱象有很多，我看房子的新闻基本看不明白：一边是“抢购潮”——各种楼盘热销；一边是“退房潮”——北京、广州这边发生“退房潮”；温州炒房团又开始在深圳出现了；广州6月10号又拍出一块天价地，又成了“地王”，一万五千多块钱一平方米，有人就说现在又重回“地王时代”了。这么多乱象，我看不大明白，但我看明白了一点，这房价确确实实在涨。咱们先看一段背景资料：

进入2009年，中国楼市一改去年的疲软，高歌猛进，“量价齐升”。同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市越来越多：厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都、长沙。杭州翻了2倍，厦门甚至翻了3倍。广州5月份一个月卖掉了13253套住房，为2008年以来之最。在经历了去年的下挫后，房价在今年也呈现出节节升高的态势。广东省统计局发布的数据显示，15月，广东省商品房销售均价每平方米6107元，同比增长3.7%。在广州，中心城区房价升幅明显，5月份均价达到每平方米11309元，重回万元大关，环比大涨了近15%。“量价齐升”似乎是今年房地产市场回暖的最有力证明，但接下来呢购房者的疑问也越来越强烈：金融危机还没过去，房价怎么又涨了

王牧笛：你说上一个周期2006年的时候，中国经济一片大好，房价在涨；这个周期中国经济现在可以说是哀鸿满地，各个企业都在倒闭，它也在涨。如果说经济形势一片大好的时候涨，它是有道理的，那现在就是没道理，如果现在有道理，当时就是没道理，反正总有一个是没道理的。这波上涨跟之前的上涨有什么不同，它的原因在哪里

郎咸平：2006年下半年，当时的股市泡沫、楼市泡沫等等问题，我相信我们大家都深有体会的。当时很多学者用了流动性过剩的解释，什么叫流动性过剩呢就是说我们经济发展太成功了，老百姓更富裕了，所以大家才有更多的钱去炒楼炒股，从而造成泡沫现象。当时我的解读就不一样，可以说是特立独行，我说这叫做“制造业的回光返照”。

王牧笛：这周方应该还有印象。

周方：有印象。

郎咸平：当时制造业所面临的投资经营环境已经开始恶化了，所以很多做制造业的企业家觉得没劲，不想干了，因此从制造业当中拿出大量的钱去炒楼炒股，从而造成股市泡沫、楼市泡沫。如果按照我的说法，下一步就很危险了，你不做制造业，制造业未来怎么办呢根据统计局的报告：广东省制造业倒闭30%，江浙两省倒闭20%。请注意这时候还没有发生金融海啸，也就是说我当时的看法得到了印证——大量制造业的资金进入了股市楼市，尤其是楼市，从而造成了楼价上涨。而且各位还有印象的话，应该记得当时高档楼盘涨得最快，因为这些制造业资金买楼，它是做投资用的，因此大量资金进入高档楼盘。

王牧笛：高档楼盘价格的上升会把中低档楼盘的价格也拉高。

郎咸平：附近的中低档楼盘随之水涨船高，因此真正有泡沫的是中低档楼盘而不是高档楼盘。

王牧笛：高档楼盘还有资金支持，还能继续走。

郎咸平：中低档楼盘缺乏资金支持。所以中低档楼盘有泡沫，这可以算是我们中国独一无二的特色了。那么到了这两年，尤其到去年我们楼市哀鸿遍野的情况下，中低档楼盘跌的多，为什么呢因为高档楼盘有制造业资金作支持，因此要跌也是从中低档开始跌，它们跌的多。

王牧笛：按照您的观点，这一波楼市的回暖或者说价格的上涨背后，其实是制造业进一步的危机。

郎咸平：进一步的危机。

王牧笛：进一步危机之后挤压出的剩余资金继续投到房地产。

周方：房地产是这样子的，它怎么样跌，只要不进入市场，它账面上的亏损是不伤筋骨的。

郎咸平：而且上海北京的高档楼盘去年没怎么跌，因为它不需要卖。

周方：特别好地段的商业地产，不管是住宅还是写字楼，它是不会跌的。

郎咸平：因为当初买楼的就是比较富有的人，他可以不卖嘛，只要他不卖就不存在跌的问题。

王牧笛：而且现在趋势是越涨买的人越多，最近我看上海新开的一个楼盘，150套房好几千人等着去买。

周方：因为投资商投资楼市，他是看涨才买，老百姓自住房是看跌才买。你看广州4月份也是一个非常高档的楼盘，85套套现12个亿，就是那些持货币的真正的流动性过剩的高端人群，他们对市场的信心在什么地方股市不稳、制造业这么萎缩，他们只有买房子。但是我觉得价格拉高是不是就等于房子的成交总量也上升了呢是不是等于我们的普通老百姓也是有机会可以去买房了呢

郎咸平：所以问题是房价这样涨的话，中国绝大多数老百姓更困难，他们根本买不起。而且我再给你们一个数据，我相信大家看了会更惊心胆跳。金融海啸是2008年发生的，金融海啸的结果是使得我们出口大跌，11月份出口下跌2.2%，12月份下跌2.8%，到了2009年1月份出口跌得更厉害，1月份下跌17%，2月份下跌25%，3月份下跌24%，4月份下跌20%，5月份下跌26%……但是这些我还不恐惧，为什么因为这很正常，欧美的需求完全下降，我们出口下跌我觉得很正常。

但是2009年1月份让我感到非常恐惧的是什么是进口狂跌，1月份的进口狂跌43%，其中除原油之外的原材料下跌50%，进口机器设备下跌40%。各位知道是什么意思吗就以广东为例，我们很多的制造业，尤其是出口制造业，它是简单进口原材料，进口机器设备，粗加工之后出口。如果1月份进口原材料跌了50%，进口机器设备跌了40%，这是表面现象，你知道这个本质意义是什么吗投资经营环境急速恶化的今天，他们不想干了，而不想干的结果是什么呢那才有意思。

我顺便讲个段子：午夜梦回之际，他觉得忙了一辈子愧对家庭、愧对老婆、愧对子女，所以早上一起来，就跑到我们广州友谊商店或者是丽柏广场，买了一只价值几十万的名表送给老婆作为补偿。回家看到这对宝贝儿女，太可爱了，这么多年来我都没陪过他们，所以带他们去动物园玩，因此买了一部商务车，载了一家人连祖父祖母一起去，好啦，汽车销售量上升了。所以你可以看到，广东经济这么衰退，但以丽柏广场和友谊商店为例，全世界的奢侈品牌销量第一季度下跌10%左右，我们广东是逆势增长20%。

周方：对，有个佐证，中国（奢侈品销量）增长了10%，然后小黄金周广州的零售行业的增长是10%以上，最近餐饮业增势也是远远超过gdp，增长18%。

郎咸平：而且你看，价值几十万的名表在友谊商店逆势增长百分之九十几。

王牧笛：也就是说，这个数据背后其实也看到了投资环境的恶化。而且这波信心不足又赶上一个事，就是放宽了信贷。好像之前一直说房地产是有周期的，包括我看有报道，欧美那边房地产周期研究专家哈里森说，房地产周期一般学界公认是18年，就比如说经过了7年上涨、5年上涨，会有一个4年的调整期。而中国从2007年年底开始调整，刚调整一年半，马上国际金融危机过来后，就又开始变化了。

谁在推波助澜

宽松的货币政策，使大家有了对通货膨胀的恐惧，这种恐惧所带来的避险资金又进入了楼市。

郎咸平：因为15月份我们银行信贷资金放出了5.84万亿，其中60%是做基础建设，40%大概是给企业做短期融资的，包括票据融资。那么请你想一想，5.84万亿在5个月之内这么快就投入市场，你内心的恐惧是什么——通货膨胀。你怕通货膨胀，所以逃避通货膨胀的避险资金就进入了楼市。

王牧笛：要保值嘛。

周方：就是买实物。

王牧笛：我看有一个大型国有银行的广东分行，2009年的第一个月的贷款额超过了去年全年的，就是一个月干完了一年的活。

郎咸平：你看现在楼市涨就有两个因素：第一，投资经营环境恶化，企业家不想干了，买楼；第二，对通货膨胀恐惧所带来的避险资金进入楼市。所以今年就是这两股资金进入楼市，而且是迅速进入楼市，为什么会这么快呢刚好这个时间政府又放松了一些政策，包括利率，包括二套房贷，这一宽松，刚好给它一个催化剂。

王牧笛：那开发商更有底气了，更有钱了。

周方：其实还释放了之前积压了一两年的刚性的需求，当然这是指中小楼盘。